Een sector die vier jaar op rij krimpt
Wie de cijfers van Embuild volgt, weet dat de Belgische woningbouw al sinds 2022 achteruitgaat. In 2025 werden er vergunningen afgeleverd voor iets meer dan 42.000 woningen, het laagste aantal sinds 2002. De bouwkost ligt intussen 29 procent hoger dan vijf jaar geleden, de vergunningsprocedures worden complexer en de duurzaamheidsnormen strenger. Deloitte telde in zijn Property Index een daling van de projectstarts met ruim 8 procent, terwijl het aantal opgeleverde woningen net steeg. Dat is de klassieke situatie van een pijplijn die leegloopt: wat er nu wordt afgewerkt, is beslist in betere tijden, en wat er nu wordt beslist, is een stuk minder.
Aan de verkoopkant zie je hetzelfde. Realo noteerde in het eerste kwartaal van 2026 nog een prijsstijging van 0,3 procent voor nieuwe appartementen. Bestaand vastgoed blijft vlot verkopen, nieuwbouw niet. Het prijsverschil tussen beide is te groot geworden, en de btw op een nieuwe woning doet de rest. In de assistentiewoningen, jarenlang het lievelingsproduct van de kleine ontwikkelaar, staat 15 tot 20 procent van de flats leeg, met de grootste leegstand buiten de stadskernen. Wie daar nog een project in de grond heeft zitten, verkoopt traag of niet.
De doorlooptijd is het probleem
Elke ontwikkelaar zal je zeggen dat de onderliggende vraag intact is. Embuild rekent op 900.000 extra woningen tegen 2050. Het probleem zit in de doorlooptijd. Tussen de aankoop van een grond en de sleutel van het laatste appartement zit gemakkelijk vier tot zes jaar. In die periode moet je een prijs zetten voor iets dat je nog moet bouwen, met materialen die je nog moet kopen, aan een rente die je nog niet kent.
Dat was al lastig. Sinds maart is het roulette. De oorlog rond Iran duwde de olieprijs omhoog en daarmee de kost van alles wat energie vreet om te maken of te verplaatsen: staal, beton, isolatie, bitumen, transport. Archidat, dat de bouwkosten in de Benelux modelleert, verwacht dat de materiaalprijzen tegen april 2027 gemiddeld 9,6 procent stijgen en dat de kost van gestapelde woningbouw daardoor bijna 7 procent omhoog gaat. Wie de energiecrisis van 2022 nog vers in het geheugen heeft, weet hoe dat voelt: toen stegen de materiaalprijzen eerst met 14 procent en een jaar later nog eens met 18. Het pijnlijke aan zo’n stijging is dat een ontwikkelaar ze meestal niet kan doorrekenen. De verkoopprijzen staan al op plan, de aannemingscontracten liggen vast, en de koper die zijn appartement op tekening heeft gekocht, heeft weinig zin om na een jaar bij te betalen.
Wachten tot de prijzen zakken is geen optie. Een grond die stilligt, kost rente, registratierechten en gemiste omzet, en de vergunning heeft een vervaldatum. Dus je bouwt, met minder marge, of je bouwt niet, met nul marge.
Wat een ontwikkelaar dan doet
Diversifiëren, maar niet naar iets wat hij niet begrijpt. Dat is het interessante aan deze groep. Hij blijft bouwen, want daar zit zijn vak en zijn actieve inkomen, maar hij zet een deel van zijn geld aan het werk in kredieten met vastgoed als onderpand. Dat levert passieve inkomsten op naast de projecten, en spreidt zijn risico over twee bronnen in een markt die op dit moment weinig zekerheid biedt. Een ontwikkelaar die zijn geld in een ETF stopt, koopt blootstelling aan iets waar hij geen enkele voorsprong op heeft. Een ontwikkelaar die een krediet financiert waar een handelspand of een magazijn als onderpand onder ligt, koopt blootstelling aan iets waar hij net alles van weet.
Hij weet wat dat pand waard is, niet omdat een schatter het hem zegt, maar omdat hij er drie gelijkaardige heeft verkocht. Of de ligging residentieel genoeg is om het in zes maanden kwijt te raken als het misloopt, kan hij zelf inschatten. De verhuurmarkt in die gemeente kent hij, net als de aannemers die het kunnen opfrissen, en hij kan het gaan bekijken op een woensdagnamiddag. Zijn risico zit dus nauwelijks in de waarde van het onderpand. Dat kan hij beter inschatten dan wij, en beter dan de bank.
Het gevolg is dat deze investeerders andere dossiers durven doen dan de gemiddelde particulier. Ze accepteren een hogere loan to value, uiteraard tegen een hogere rente, op dossiers waar de terugbetalingscapaciteit van de ondernemer wat dunner is, precies omdat ze weten wat ze in handen hebben als het fout gaat. Roekeloos is dat niet: zo iemand zet zijn eigen vakkennis in als risicobuffer.
Hoe wij daarop inspelen
Bij Lender zien we projectontwikkelaars aan beide kanten van de tafel. Aan de ondernemerskant financieren we hun projecten: een grond, een verbouwing of een nieuwbouw, met het vastgoed als onderpand en met investeerders die weten wat een werf is. Aan de investeerderskant helpen we diezelfde ondernemers om een deel van hun kapitaal te spreiden over kredieten aan andere ondernemers. In beide gevallen is het product hetzelfde: een krediet met vastgoed als zekerheid, over een vaste looptijd, met maandelijkse rente naar de investeerder. Simpel genoeg om in een uur te beoordelen, gedekt genoeg om er ’s nachts niet van wakker te liggen.
Voor de ontwikkelaars in onze groep gaan we nog een stap verder. We werken aan dossiers op hun maat, met voorwaarden die aansluiten bij wat zij kunnen. Een voorbeeld is een recht van voorkoop op het onderpand voor het geval de ondernemer failliet gaat. De investeerder die het pand al kent en er een bestemming voor ziet, krijgt dan de mogelijkheid om het tegen een vooraf bepaalde prijs zelf over te nemen in plaats van te wachten op een openbare verkoop. Voor hem is dat een bijkomende zekerheid op zijn rendement. Voor ons is het een manier om de expertise van de investeerder ook echt te laten meetellen in de structuur van het dossier.
Voor alle duidelijkheid: een faillissement is nooit de bedoeling, niet voor ons, niet voor de ondernemer en niet voor de investeerder. Tot vandaag is elk dossier keurig terugbetaald en we structureren alles om dat zo te houden. Maar “wat als” is de eerste vraag die een projectontwikkelaar stelt, en het is de vraag waar wij een goed antwoord op willen hebben.
Wat dit zegt over de markt
Als de mensen die vastgoed het best kennen naast het bouwen ook de bank gaan spelen, dan zegt dat iets over de verhouding tussen risico en rendement in de ontwikkelingsmarkt vandaag. Bouwen is niet dood, maar de marge die je nodig hebt om vier jaar onzekerheid te dragen, zit momenteel niet vanzelfsprekend in de verkoopprijs. Wie zijn groei spreidt over eigen projecten en gedekte kredieten aan bestaande ondernemingen, draagt die onzekerheid lichter en groeit intussen toch verder. Wij zorgen dat die kredieten te vinden zijn.
Verder lezen
- Embuild over de historische terugval van het aantal bouwvergunningen in 2025 en de gestegen bouwkost: embuild.be
- Deloitte Property Index 2025 over de daling van projectstarts in België: deloitte.com
- Batibouw en Trends over de afkoeling van de nieuwbouwmarkt begin 2026: batibouw.com
- Archidat over de verwachte materiaalprijsstijging tot april 2027 als gevolg van het conflict in het Midden-Oosten: aannemervak.nl
- ABN AMRO over hoe het Iran-conflict doorsijpelt in bouwkosten en projectuitstel: abnamro.nl
- Over de leegstand in assistentiewoningen: 03beheer.be
Geld uitlenen aan een onderneming houdt altijd risico in, ook met een pand als onderpand.