Stil geld wordt elke maand minder waard
In september klom de Belgische inflatie naar 4,69 procent, het hoogste niveau in drie jaar, blijkt uit de nieuwste cijfers van Statbel. Vooral brandstof en energie duwen de prijzen omhoog: energie alleen werd bijna een kwart duurder dan een jaar geleden, meldt VRT NWS. Een snelle terugkeer naar normaal zit er voorlopig niet in. Het Federaal Planbureau rekent op gemiddeld 3,6 procent inflatie dit jaar en 3,4 procent volgend jaar, en volgens de Europese Centrale Bank blijft de inflatie nog geruime tijd ruim boven de doelstelling van 2 procent. Wie geld op een spaarrekening heeft staan, ziet dat niet op zijn rekeningoverzicht. Het bedrag blijft gelijk, u kunt er alleen elke maand minder mee kopen.
Een voorbeeld: u hebt 10.000 euro op een spaarrekening die 1,5 procent opbrengt. Na een jaar staat er 10.150 euro, terwijl wat vorig jaar 10.000 euro kostte nu 10.469 euro kost. Netto bent u ongeveer 3 procent koopkracht kwijt, zo’n 300 euro, en daar hoefde u niets voor te beslissen.
Veel Belgen voelen dat aan en zoeken een uitweg. Begin september haalde de Belgische staat met een nieuwe staatsbon ruim 1,2 miljard euro op, het hoogste bedrag ooit voor een staatsbon zonder fiscaal voordeel, meldde VRT NWS. Dat is beter dan niets doen, al lost het het probleem niet op. Na 30 procent roerende voorheffing brengt de staatsbon op één jaar 1,925 procent netto op, rekende Test Aankoop uit, ruim onder de inflatie van 4,69 procent. De staatsbon op tien jaar doet met 2,59 procent netto iets beter, maar moet dat tien jaar volhouden tegen een inflatie die volgens het Planbureau ook volgend jaar boven 3 procent ligt. Met een staatsbon wordt u dus trager arm, maar in koopkracht gaat u er niet op vooruit. Dat bedoelen we met slapend arm worden.
Wat is vastgoedgedekt investeren?
Bij Lender leent u geld uit aan Belgische ondernemingen die financiering zoeken, via een krediet met vastgoed als onderpand. Dat onderpand is een bedrijfspand, een handelspand of ander commercieel of gemengd vastgoed. Kan de ondernemer niet terugbetalen, dan kan het verkocht worden om de investeerders terug te betalen. U stapt in vanaf € 100.000 per dossier, alleen of samen met andere investeerders.
Onze kredieten zijn bulletkredieten. Tijdens de looptijd ontvangt u rente, afhankelijk van het dossier vooraf of maandelijks. Uw kapitaal krijgt u in één keer terug op de vervaldag, of eerder als de ondernemer vervroegd terugbetaalt.
Een bank beoordeelt vooral de onderneming. Ook wij toetsen of die kan terugbetalen, maar het onderpand weegt bij ons zwaarder dan bij een bank: de kwaliteit van het pand en wat het waard is. De belangrijkste maatstaf daarbij is de loan-to-value (LTV), het krediet in verhouding tot de waarde van het vastgoed. Hoe lager dat percentage, hoe groter de buffer als het misloopt.
Waarom dat model sterk staat als de inflatie hoog is
De rente op een krediet via Lender ligt vast bij de start en stijgt dus niet mee met de inflatie. Ze ligt wel doorgaans een pak hoger dan wat een spaarrekening biedt. Neem een krediet aan 8 procent bruto. Als particulier houdt u na 30 procent roerende voorheffing 5,6 procent over, vóór dossier- en notariskosten. Bij een inflatie van 4,69 procent blijft dat een positief reëel rendement, terwijl de spaarrekening uit het voorbeeld hierboven u 3 procent koopkracht kost: een verschil van bijna vier procentpunt per jaar. Omdat uw rente vastligt, verbetert uw reëel rendement nog wanneer de inflatie later terugzakt, wat KBC vanaf het voorjaar van 2027 verwacht.
Aan de kant van de zekerheid werkt de inflatie in uw voordeel. Vastgoed is een reëel actief: in periodes van hoge inflatie stijgen de bouwkosten, worden huurprijzen geïndexeerd en volgt de waarde van stenen meestal mee. Het bedrag van het krediet blijft ondertussen gelijk, zodat de buffer tussen het krediet en de waarde van het onderpand in de loop van de looptijd vaak groter wordt.
Omdat u de rente tijdens de looptijd ontvangt, kunt u ze meteen opnieuw laten werken, in een volgend dossier of elders. Zo bouwt u rendement op rendement zonder te wachten tot de looptijd afloopt.
Vastgoed blijft een sterke basis, maar niet zorgeloos
We zijn het volledig eens met wie zegt dat vastgoed een van de veiligste manieren is om vermogen op te bouwen. Stenen verdwijnen niet, huren worden geïndexeerd en op lange termijn stijgen de prijzen. Uit een studie van Immoweb bleek zelfs dat vastgoed over 25 jaar in 17 van de 30 onderzochte gemeenten meer vermogen opbouwde dan een belegging in de BEL 20. Veilig wil alleen niet zeggen dat vastgoed zorgeloos is of een hoog lopend rendement geeft.
Bij verhuur ligt het bruto huurrendement van een appartement in de grote Belgische steden, na de prijsstijgingen van de voorbije jaren, nog rond 3 à 4,5 procent. Na onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud, syndickosten en een buffer voor leegstand blijft daar netto doorgaans 2,5 à 3,5 procent van over, blijkt uit berekeningen van Housing Service en de Huurrendementcalculator. Daar komt de waardestijging van het pand nog bij, en huurinkomsten van particulieren worden in België mild belast. Die meerwaarde ziet u wel pas bij verkoop, en tot dan zit uw kapitaal vast in één pand.
Kopen, verbouwen en doorverkopen lijkt sneller te gaan, maar ook daar komt het rendement pas aan het einde, en de instapkost is hoog. Als investeerder betaalt u in Vlaanderen 12 procent registratierechten, bovenop notaris, renovatie en de kosten van het aanhouden van het pand tijdens de werken. Volgens dezelfde studie van Immoweb duurt het gemiddeld 4 jaar en 7 maanden voor de waardestijging van een pand de aankoopkosten goedmaakt. Wie sneller doorverkoopt, rekent op een verbouwing die meer waarde toevoegt dan ze kost, en draagt zelf het risico op vertraging, budgetoverschrijding en een markt die intussen draait.
Lopend rendement zonder beheer
Bij Lender combineert u de stevigheid van vastgoed met twee dingen die een verhuurder of renovateur zelden tegelijk krijgt. Het eerste is een hoger lopend rendement. U ontvangt rente vanaf het begin van de looptijd, tegen een rentevoet die in de regel duidelijk boven het netto huurrendement van een appartement ligt. Op een verkoop hoeft u niet te wachten.
Het tweede, en voor veel investeerders het grootste verschil, is dat u geen pand hoeft te beheren. Wij doen de opzoekingen en de controles, zorgen voor de aktes en het vestigen van de zekerheden, en innen de rente bij de ondernemer. In dossiers waarin Lender de opvolging op zich neemt, houden we ook de roerende voorheffing in en dienen we de aangifte in, zodat u daar niets voor hoeft te doen. U zoekt geen huurders, zit geen syndicvergadering bij en rijdt niet op een zaterdag naar een appartement om een rookmelder op te hangen of een losgekomen leuning weer vast te zetten.
Waar u bij stil moet staan
Ook met weinig beheer blijft er risico. U kunt een deel of het geheel van uw inleg verliezen, want een onderpand geeft een buffer en geen garantie. Vastgoedwaarden kunnen ook dalen, zeker wanneer de rente op de markt stijgt, zoals nu: de ECB verhoogde in september haar beleidsrente. Commercieel vastgoed reageert daar gevoeliger op dan woningen. Als een onderpand verkocht moet worden, kost dat tijd en geld, en loopt de terugbetaling vertraging op.
Het krediet loopt in principe tot de vervaldag. Wilt u eerder uitstappen, dan zoeken we een andere investeerder die uw positie overneemt, en betaalt u enkel dossier- en notariskosten. Beleg dus alleen geld dat u de komende jaren niet nodig hebt.
Spreid ten slotte uw inleg over meerdere dossiers, en houd vastgoedgedekte kredieten als één onderdeel van een breder gespreid vermogen.
Uw geld laten werken
Hoge inflatie verandert de rekensom. Niets doen voelt veilig, maar kost u elk jaar een stuk van wat u opgebouwd hebt. Een vastgoedgedekt krediet geeft een vaste rente die boven de inflatie kan uitkomen, met als zekerheid vastgoed dat in periodes van inflatie meestal mee in waarde stijgt.
Registreer u als investeerder, dan ontvangt u de volgende dossiers per mail. Lees bij elk dossier de risico’s, het onderpand en de LTV grondig na voor u beslist.
Dit artikel is informatief en geen persoonlijk beleggingsadvies. Investeren in kredieten aan ondernemingen houdt risico’s in, waaronder het verlies van uw volledige inleg. Rendementen uit het verleden of voorbeeldberekeningen bieden geen garantie voor de toekomst.