Wat is een veilige LTV?
Kort antwoord
De LTV (loan-to-value) is het kredietbedrag gedeeld door de vastgestelde waarde van het onderpand. Hoe lager ze ligt, hoe groter de buffer op papier. Hoeveel van die buffer bruikbaar is als het pand verkocht moet worden, hangt af van de verkoopopbrengst, de kosten van de uitwinning, bijkomende vorderingen zoals achterstallige rente, en de rang van de hypotheek. Eén grens die altijd veilig is, bestaat daarom niet.
Hoe berekent u de LTV?
U deelt het kredietbedrag door de waarde van het onderpand. Een krediet van € 650.000 op een pand van € 1.000.000 geeft een LTV van 65%. LTV staat voor loan-to-value. Bij Belgische woonkredieten spreekt men ook van de quotiteit.
| Waarde van het pand | Krediet | LTV | Buffer op papier |
|---|---|---|---|
| € 1.000.000 | € 500.000 | 50% | € 500.000 |
| € 1.000.000 | € 650.000 | 65% | € 350.000 |
| € 1.000.000 | € 800.000 | 80% | € 200.000 |
De buffer op papier is de waarde min het krediet, vóór verkoopkosten, achterstallige rente en andere vorderingen.
Dienen meerdere panden als onderpand, elk met een eigen hypotheek, dan telt u hun waarde op. Dat helpt bij grotere kredieten, waar één pand vaak niet genoeg waarde heeft. Worden kosten of meegefinancierde rente in het krediet opgenomen, dan horen die bij het kredietbedrag, en gaat de LTV omhoog.
Is de LTV berekend op marktwaarde of op een andere waarde?
Meestal op de marktwaarde uit een schattingsverslag, of bij een recente aankoop op de prijs in de akte. Sommige kredietgevers rekenen ook op de gedwongen verkoopwaarde: wat het pand zou opbrengen als het snel en onder druk verkocht moet worden. Die ligt lager, dus hetzelfde krediet geeft daarop een hogere LTV.
Een rekenvoorbeeld met veronderstelde waarden: een krediet van € 650.000 op een pand met een marktwaarde van € 1.000.000 en een gedwongen verkoopwaarde van € 800.000 heeft een LTV van 65% op de marktwaarde, en ongeveer 81% op de gedwongen verkoopwaarde. Twee LTV’s vergelijken heeft dus pas zin als ze op dezelfde waarde berekend zijn. Hoe die waarden tot stand komen, staat bij hoe een onderpand gewaardeerd wordt.
Hoeveel blijft er van de buffer over na verkoopkosten?
Minder dan de LTV doet vermoeden. Bij een gedwongen verkoop gaan de kosten van de verkoop en de procedure eerst van de opbrengst af, en de verkoop zelf brengt vaak minder op dan de schatting. Een fictief rekenvoorbeeld om te tonen hoe de buffer krimpt. De kosten zijn een aanname en geen inschatting van wat een uitwinning werkelijk kost:
| Bedrag | |
|---|---|
| Waardering bij de start | € 1.000.000 |
| Krediet, 65% LTV | € 650.000 |
| Verkoopopbrengst na een waardedaling | € 750.000 |
| Verondersteld: verkoop- en procedurekosten | € 50.000 |
| Resterend vóór andere vorderingen | € 700.000 |
| Ruimte boven de hoofdsom | € 50.000 |
Van de € 350.000 buffer op papier blijft na een waardedaling van een kwart en de kosten € 50.000 over. Die € 50.000 moet nog de achterstallige rente dekken, en eventuele schuldeisers met voorrang gaan er vóór. Bij een veronderstelde rente van 8% loopt er op € 650.000 in een jaar € 52.000 rente op. Duurt de procedure zo lang, dan volstaat de opbrengst niet meer voor hoofdsom en rente samen.
Kan een krediet met 65% LTV toch verlies opleveren?
Ja. Bij 65% ligt er op papier 35% van de waarde tussen het krediet en de schatting, en die ruimte kan sneller op zijn dan ze lijkt. Verlies ontstaat vooral als de waarde bij de start te hoog ingeschat werd of als een minder courant pand onder druk ver onder de schatting verkoopt. Een lange procedure maakt het erger, want de rente loopt door en de kosten lopen op. Wie niet in eerste rang staat, komt bovendien pas aan de beurt als de schuldeisers vóór hem volledig betaald zijn.
Een lage LTV beperkt dus hoeveel u verliest als het misloopt. Hoe groot de kans daarop is, hangt af van de onderneming en haar plan voor de terugbetaling.
Waarom is er geen LTV die altijd veilig is?
Omdat hetzelfde percentage op twee panden iets anders betekent. Enkele factoren wegen mee:
- Een woning of handelspand op een goede ligging vindt sneller een koper dan een sportcomplex of recreatiegrond. Hoe minder courant het pand, hoe lager de LTV hoort te liggen.
- Hoe langer het krediet loopt, hoe meer de vastgoedmarkt intussen kan bewegen.
- Een onderneming die de rente ruim uit haar eigen cashflow betaalt, maakt een gedwongen verkoop minder waarschijnlijk dan een onderneming die op een verkoop rekent.
- Staat er al een hypotheek vóór, dan telt voor de tweede kredietgever het krediet in eerste rang mee: zijn buffer begint pas boven dat bedrag.
Wat is het verschil tussen LTV en eigen inbreng?
Bij een aankoop hangen ze rechtstreeks samen. Koopt een onderneming een pand van € 1.000.000 met een krediet van € 650.000, dan brengt ze zelf € 350.000 in. Die eigen inbreng vormt de buffer van de kredietgever op papier. Een ondernemer die zelf geld in het pand steekt, heeft er bovendien alle belang bij dat het project slaagt.
Welke LTV hanteert Lender?
Lender financiert doorgaans tot 65% van de waarde van het onderpand, en uitzonderlijk meer als er bijkomende zekerheden tegenover staan. Die waarde komt van een beëdigd schatter, of bij een recente aankoop op de open markt uit de aankoopakte. Bij een moeilijker dossier ligt de LTV lager, bijvoorbeeld als de cashflow de rente niet draagt of het vastgoed minder courant is, zoals landbouwgrond of een sportcomplex. Dan vraagt Lender ook bijkomende zekerheden. Meerdere onderpanden combineren kan. Hoe de LTV past in het geheel van een vastgoedgedekt krediet, leest u in de basisuitleg. De gefinancierde dossiers op de dossierpagina vermelden elk hun LTV.
Dit is algemene informatie en geen beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Elke belegging draagt risico, ook een krediet met vastgoed als onderpand. Twijfelt u, vraag dan raad aan uw eigen adviseur.
Lees ook
← Alle vragen- Vastgoedgedekt investerenWat is een vastgoedgedekt krediet?Een vastgoedgedekt krediet, ook vastgoedgedekte lening genoemd, is een zakelijk krediet aan een onderneming met vastgoed als zekerheid. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden, zo nodig gedwongen, en gaat de opbrengst naar de terugbetaling van het openstaande krediet. Dat die opbrengst alles dekt, is niet zeker: het hangt af van de waardering van het pand, wat de verkoop opbrengt en de rang van de hypotheek. Bij Lender staat de hypotheek altijd rechtstreeks in eerste rang, ten voordele van de investeerders.
- Vastgoedgedekt investerenHoe wordt de waarde van een onderpand bepaald?De waarde van een onderpand wordt meestal bepaald door een beëdigd schatter, die een schattingsverslag opmaakt met de marktwaarde en vaak ook een gedwongen verkoopwaarde. Werd het pand kort voordien op de open markt gekocht van een onafhankelijke partij, dan kan de aankoopakte volstaan. Op die waarde rekent de kredietgever hoeveel krediet het pand kan dragen. Een schatting geldt op haar datum, en een verkoop onder druk brengt vaak minder op.
- Vastgoedgedekt investerenWat betekent een hypotheek in eerste rang?Een hypotheek in eerste rang is de hypotheek die als eerste op een pand werd ingeschreven. Wordt het pand verkocht, dan gaat de opbrengst, na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten, eerst naar die schuldeiser: vóór wie later een hypotheek nam en vóór de schuldeisers zonder zekerheid. Of hij alles terugkrijgt, hangt af van wat het pand opbrengt.
- Private creditWat zijn de risico's van private credit?Het grootste risico van private credit is dat de onderneming te laat of niet volledig terugbetaalt. Hoeveel u dan verliest, hangt af van uw rang en van wat het onderpand na de kosten van de verkoop opbrengt. Ook met een onderpand is verlies mogelijk. Daarnaast zit uw geld vast tot de vervaldag, weegt één dossier zwaar als u weinig spreidt, en valt een privaat krediet niet onder de depositogarantie.