Hoe wordt de waarde van een onderpand bepaald?
Kort antwoord
De waarde van een onderpand wordt meestal bepaald door een beëdigd schatter, die een schattingsverslag opmaakt met de marktwaarde en vaak ook een gedwongen verkoopwaarde. Werd het pand kort voordien op de open markt gekocht van een onafhankelijke partij, dan kan de aankoopakte volstaan. Op die waarde rekent de kredietgever hoeveel krediet het pand kan dragen. Een schatting geldt op haar datum, en een verkoop onder druk brengt vaak minder op.
Wie bepaalt de waarde van een onderpand?
Meestal een beëdigd schatter: een onafhankelijke expert, vaak een landmeter-expert, die het pand bezoekt en zijn bevindingen neerschrijft in een schattingsverslag. De kredietgever steunt op dat verslag om te beslissen hoeveel krediet het pand kan dragen.
Die onafhankelijkheid telt. De eigenaar heeft er belang bij dat zijn pand hoog gewaardeerd wordt, want hoe hoger de waarde, hoe meer hij kan lenen. Een verslag van iemand zonder belang bij de uitkomst geeft kredietnemer en kredietgever hetzelfde vertrekpunt.
Welke methodes gebruikt een schatter?
Een schatter combineert meestal meer dan één methode:
- Bij de vergelijkingsmethode kijkt hij naar wat gelijkaardige panden in de buurt recent opbrachten.
- Bij de rendementsmethode leidt hij de waarde af uit de huur die het pand opbrengt of zou kunnen opbrengen.
- Bij de kostenbenadering telt hij de waarde van de grond op bij wat het kost om het gebouw vandaag neer te zetten, min de slijtage.
Voor een bouwgrond of een project in opbouw rekent een schatter vaak terug vanaf de waarde van het afgewerkte project, min wat er nog moet gebeuren. In het verslag hoort hij uit te leggen welke methode hij het zwaarst laat wegen, en waarom.
Wat is het verschil tussen marktwaarde en gedwongen verkoopwaarde?
De marktwaarde is de prijs die het pand zou opbrengen bij een normale verkoop, met voldoende tijd om een koper te zoeken. In Belgische schattingsverslagen heet ze vaak de venale waarde. De gedwongen verkoopwaarde is wat het pand zou opbrengen als het snel en onder druk verkocht moet worden, bijvoorbeeld na beslag.
Die tweede waarde ligt lager. Hoeveel lager, verschilt per pand: een courant appartement in een stad vindt ook onder druk sneller een koper dan een uitzonderlijk bedrijfsgebouw. Voor een kredietgever is de gedwongen verkoopwaarde de nuchterste maat, omdat hij het onderpand net nodig heeft in het scenario waarin het snel verkocht moet worden.
Wanneer volstaat een aankoopakte?
Wanneer het pand kort voordien gekocht werd, op de open markt en van een onafhankelijke partij. De prijs die een koper en een verkoper zonder band met elkaar afspraken, is dan een goede aanwijzing voor de marktwaarde. Een aankoop binnen de familie of van een verbonden vennootschap zegt minder, net als de prijs van een pand dat sindsdien grondig verbouwd werd. Dan is een schatting nodig.
Wat staat er in een schattingsverslag?
Een goed verslag beschrijft het pand en onderbouwt de waarde. Doorgaans vindt u erin de ligging, de kadastrale gegevens en de oppervlaktes, de staat van het gebouw en de indeling, en de stedenbouwkundige toestand met de vergunningen. Is het pand verhuurd, dan staan ook de huurcontracten en de huurwaarde erin. De schatter vermeldt verder de vergelijkingspunten en de methodes die hij gebruikte, en komt uit op de marktwaarde en vaak ook de gedwongen verkoopwaarde.
Een verslag heeft een datum, en de markt beweegt. Hoe ouder het verslag, hoe voorzichtiger een kredietgever ermee omgaat.
Hoe gaat Lender om met de waardering?
Bij Lender bepaalt een beëdigd schatter de waarde van het onderpand. Ligt er al een recent verslag, dan wordt dat gebruikt. Anders laat Lender er een opmaken, en die kost wordt vooraf becijferd. Werd het pand onlangs op de open markt gekocht van een externe partij, dan volstaat de aankoopakte. Op die waarde financiert Lender doorgaans tot 65%, bij een moeilijker dossier minder en uitzonderlijk meer als er bijkomende zekerheden tegenover staan.
Een investeerder vindt het schattingsverslag terug in de dossierfiche, naast de cijfers van de vennootschap en de kredietvoorwaarden. Zo kan hij zelf nagaan waarop de waarde steunt. Meer over de rol van het onderpand in een vastgoedgedekt krediet staat in de basisuitleg.
Dit is algemene informatie en geen beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Elke belegging draagt risico, ook een krediet met vastgoed als onderpand. Twijfelt u, vraag dan raad aan uw eigen adviseur.
Lees ook
← Alle vragen- Vastgoedgedekt investerenWat is een vastgoedgedekt krediet?Een vastgoedgedekt krediet, ook vastgoedgedekte lening genoemd, is een zakelijk krediet aan een onderneming met vastgoed als zekerheid. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden, zo nodig gedwongen, en gaat de opbrengst naar de terugbetaling van het openstaande krediet. Dat die opbrengst alles dekt, is niet zeker: het hangt af van de waardering van het pand, wat de verkoop opbrengt en de rang van de hypotheek. Bij Lender staat de hypotheek altijd rechtstreeks in eerste rang, ten voordele van de investeerders.
- Vastgoedgedekt investerenWat is een veilige LTV?De LTV (loan-to-value) is het kredietbedrag gedeeld door de vastgestelde waarde van het onderpand. Hoe lager ze ligt, hoe groter de buffer op papier. Hoeveel van die buffer bruikbaar is als het pand verkocht moet worden, hangt af van de verkoopopbrengst, de kosten van de uitwinning, bijkomende vorderingen zoals achterstallige rente, en de rang van de hypotheek. Eén grens die altijd veilig is, bestaat daarom niet.
- Financieren met vastgoedHoe financiert u uw onderneming met vastgoed als onderpand?U geeft een pand in onderpand, en de kredietgever laat er bij de notaris een hypotheek op inschrijven. Uw onderneming krijgt dan een krediet tot een deel van de waarde van dat pand, bij Lender doorgaans tot 65%. Het pand mag van de onderneming of van de zaakvoerder privé zijn. Het onderpand alleen volstaat niet: de kredietgever wil ook zien uit welk geld u terugbetaalt.
- Vastgoedgedekt investerenWat betekent een hypotheek in eerste rang?Een hypotheek in eerste rang is de hypotheek die als eerste op een pand werd ingeschreven. Wordt het pand verkocht, dan gaat de opbrengst, na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten, eerst naar die schuldeiser: vóór wie later een hypotheek nam en vóór de schuldeisers zonder zekerheid. Of hij alles terugkrijgt, hangt af van wat het pand opbrengt.