Hoe financiert u uw onderneming met vastgoed als onderpand?

Hoe werkt een krediet met vastgoed als onderpand?

De kredietgever vertrekt van de waarde van een pand, en kijkt daarnaast naar de cijfers en het plan van de onderneming. Een beëdigd schatter bepaalt wat het pand waard is. Op basis daarvan legt de kredietgever het bedrag vast, en bij de notaris wordt een hypotheek ingeschreven. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden en gaat de opbrengst, na de kosten van de verkoop, eerst naar wie die hypotheek heeft.

Zo’n krediet heet een vastgoedgedekt krediet. Omdat het onderpand het risico voor de kredietgever beperkt, kan hij financieren wat een bank op basis van de cashflow alleen zou weigeren.

Wanneer past een krediet met vastgoed als onderpand?

Wanneer uw onderneming gezond is en een helder plan heeft, er vastgoed is waarop nog geen hypotheek rust, en de bank niet of niet snel genoeg meegaat. De doelen die het vaakst terugkomen, zijn de aankoop van een pand, werkkapitaal uit vastgoed dat u al bezit, nieuwbouw of verbouwing met de grond als onderpand, en een overbrugging tot een verkoop of een bankkrediet rond is.

Het past niet als er geen vastgoed is om in onderpand te geven, of als de rentelast groter is dan wat de cashflow kan dragen. Een noodkrediet om een onderneming die al vastloopt nog even overeind te houden, schuift het probleem enkel op. Wie geld zoekt voor de eigen woning, is aangewezen op een particulier woonkrediet bij een bank of een hypotheekmakelaar.

Uit welk geld betaalt u het krediet terug?

Uit de werking van de onderneming, uit een verkoop of uit een herfinanciering. Tijdens de looptijd betaalt u meestal enkel rente, en het kapitaal in één keer op de vervaldag: een bulletkrediet. De maandelijkse rentelast moet dus passen binnen wat uw cashflow draagt, of vooraf opzij staan in een rentedepot.

Voor de vervaldag zelf wil een kredietgever een concreet plan zien, zoals de verkoop van de units van een project, of een bankkrediet dat het private krediet overneemt zodra het pand verhuurd is. Kies de looptijd met marge, want een verkoop die uitloopt, schuift de vervaldag niet op. Ziet u een moeilijke maand aankomen, neem dan vooraf contact op met de kredietgever. Vaak is er een regeling te vinden. Blijft betaling structureel uit, dan kan het onderpand uitgewonnen worden om het krediet terug te betalen. Hoe dat verloopt, staat bij wat er gebeurt als de kredietnemer niet terugbetaalt.

Hoeveel krediet krijgt u tegenover de waarde van uw pand?

Een deel van de waarde, uitgedrukt als loan-to-value of LTV. Lender financiert doorgaans tot 65% van de waarde van het onderpand, uitzonderlijk meer met bijkomende zekerheden, en minder bij een moeilijker dossier of een minder courant pand. De tabel is een rekenvoorbeeld bij 65%. Worden kosten of rente mee gefinancierd, dan zitten die binnen dat bedrag.

Waarde van het onderpand	Krediet bij 65% LTV
€ 300.000	€ 195.000
€ 1.200.000	€ 780.000
€ 3.000.000	€ 1.950.000

Hebt u meer nodig dan één pand toelaat, dan kunt u meerdere panden samen in onderpand geven. Een voorbeeld: een magazijn van € 900.000 en een handelspand van € 600.000 dragen bij 65% samen tot € 975.000 krediet.

Welk vastgoed komt in aanmerking, ook privé?

Vastgoed waarop nog geen hypotheek rust. Dat kan een pand zijn dat u al bezit, of een pand dat u met het krediet koopt. Bedrijfsgebouwen, handelspanden, magazijnen en opbrengsteigendommen komen in aanmerking, en evengoed een gewoon huis of een villa. Bij een nieuwbouwproject is de grond het onderpand.

Het pand mag van de zaakvoerder privé zijn, bijvoorbeeld zijn woning. Het krediet blijft zakelijk en gaat naar de onderneming. De eigenaar geeft zijn pand in onderpand voor de schuld van de vennootschap. Betaalt de vennootschap niet terug, dan kan dat privépand uitgewonnen worden.

Minder courant vastgoed, zoals recreatiegrond, landbouwgrond of een sportcomplex, is niet uitgesloten. Het is wel moeilijker te verkopen als het misloopt. Een kredietgever financiert er daarom een lager deel van en vraagt bijkomende zekerheden, zoals een rentedepot.

Welke documenten hebt u nodig?

Voor een eerste inschatting weinig: het pand, het bedrag dat u nodig hebt en waarvoor. Wordt het dossier daarna opgebouwd, dan vraagt de kredietgever onderbouwing van twee dingen. De waarde van het pand toont u met een schattingsverslag van een beëdigd schatter, of bij een recente aankoop op de open markt met de aankoopakte. De toestand van de onderneming blijkt uit haar jaarrekeningen en recente cijfers.

Een recent schattingsverslag dat al klaarligt, versnelt het traject flink. Bij Lender zegt uw contactpersoon per dossier wat er precies nodig is. Hoe lang het traject duurt, leest u bij hoe snel een zakelijk krediet rond kan zijn.

Wat tekent u, en wat kost het?

U tekent een hypotheek in eerste rang op het pand, bij de notaris ingeschreven. Bij Lender gebeurt dat ten voordele van de investeerders die het krediet financieren. Daarnaast tekent de zaakvoerder mee in eigen naam en in naam van de vennootschap. Banken nemen bij bedrijfskredieten soms genoegen met een hypothecair mandaat, een volmacht om later een hypotheek te laten inschrijven. Dat bespaart kosten bij de start en geeft de kredietgever minder zekerheid. Welke andere zekerheden er bestaan, leest u bij zekerheden naast een hypotheek.

Een krediet met vastgoed als onderpand kost rente, schattingskosten, notaris- en dossierkosten. Bij Lender wordt dat alles vooraf becijferd en is het gekend voor u tekent. Via de quickscan weet u binnen 48 uur of uw dossier haalbaar lijkt.