Wat betekent een hypotheek in eerste rang?
Kort antwoord
Een hypotheek in eerste rang is de hypotheek die als eerste op een pand werd ingeschreven. Wordt het pand verkocht, dan gaat de opbrengst, na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten, eerst naar die schuldeiser: vóór wie later een hypotheek nam en vóór de schuldeisers zonder zekerheid. Of hij alles terugkrijgt, hangt af van wat het pand opbrengt.
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is een zekerheidsrecht op een onroerend goed. De eigenaar blijft eigenaar en mag het pand gewoon gebruiken of verhuren. Wordt het krediet waarvoor het pand als onderpand dient niet terugbetaald, dan mag de schuldeiser het pand laten verkopen en zich uit de opbrengst laten betalen.
In België wordt een hypotheek gevestigd in een notariële akte. De notaris laat ze daarna inschrijven bij het Kantoor Rechtszekerheid, het vroegere hypotheekkantoor. Pas met die inschrijving kan de schuldeiser zijn recht tegenover anderen laten gelden. Vanaf dan kan iedereen die het pand wil kopen of er zelf krediet op wil geven, zien dat er al een schuldeiser op rust. De hypotheek volgt het pand: ze blijft erop rusten als het van eigenaar verandert.
Hoe wordt de rang van een hypotheek bepaald?
De rang volgt de datum van inschrijving. Wie eerst inschrijft, staat vooraan, en wie later komt, sluit achteraan aan. Het bedrag speelt daarbij geen rol, zodat een kleine hypotheek van vroeger voorgaat op een grote van later.
Op één pand kunnen dus meerdere hypotheken rusten. De bank die de aankoop financierde, heeft dan bijvoorbeeld de eerste rang, en een kredietgever die later bijspringt de tweede. Bij een verkoop wordt eerst de eerste rang volledig terugbetaald, en pas met wat overblijft de tweede.
Hoeveel krijgt een schuldeiser in eerste rang bij een verkoop?
Zijn volledige vordering, zolang de opbrengst volstaat. Vóór alle hypotheken gaan wel de kosten van de verkoop en de procedure, en in sommige gevallen schuldeisers met een wettelijk voorrecht. Een fictief voorbeeld met ronde cijfers, waarin een pand openbaar verkocht wordt en er na die kosten € 560.000 overblijft:
| Schuldeiser | Vordering | Krijgt |
|---|---|---|
| Hypotheek in eerste rang | € 400.000 | € 400.000 |
| Hypotheek in tweede rang | € 250.000 | € 160.000 |
| Schuldeisers zonder zekerheid | € 80.000 | € 0 |
De tweede rang draagt hier het hele tekort. De eerste rang verliest pas iets als de netto opbrengst onder € 400.000 zakt. Daarom telt naast de rang ook de LTV: hoe lager het krediet tegenover de waarde, hoe dieper de prijs kan dalen voor de eerste rang geraakt wordt.
Een hypotheek wordt doorgaans ingeschreven voor de hoofdsom plus een bijkomend bedrag voor rente en kosten, de aanhorigheden. Zo vallen ook achterstallige rente en kosten, tot dat bedrag, onder dezelfde voorrang.
Krijgt u met een eerste rang altijd alles terug?
Nee. De rang bepaalt wie als eerste betaald wordt. Hoeveel er te verdelen valt, hangt af van wat het pand opbrengt. Is het pand overschat of daalt de markt, dan kan ook de eerste rang verlies lijden. Een gedwongen verkoop kan bovendien minder opbrengen dan een gewone verkoop, en ze kost tijd en geld. Die kosten gaan van de opbrengst af voor de schuldeisers aan de beurt komen.
Waarom moet het pand vrij zijn van een andere hypotheek?
Anders krijgt een nieuwe kredietgever hoogstens de tweede rang. Staat er al een bank ingeschreven, dan wordt die bij een verkoop eerst betaald, en de nieuwe schuldeiser pas met wat overblijft. Wie een eerste rang wil, heeft dus een pand nodig zonder hypotheek, of een bestaand krediet dat bij de akte volledig afgelost wordt zodat de oude inschrijving doorgehaald kan worden.
Er bestaat ook een tussenvorm: het hypothecair mandaat, een volmacht om later een hypotheek te nemen. Dat is goedkoper, maar de rang ontstaat pas op het moment van inschrijving. Het verschil staat uitgelegd bij hypothecair mandaat of hypotheek.
Hoe werkt de hypotheek in eerste rang bij Lender?
Bij Lender wordt de hypotheek in eerste rang ingeschreven ten voordele van de investeerders die het krediet financieren, bij een notaris waarmee Lender in de regio van het onderpand samenwerkt. Financiert één investeerder het krediet alleen, dan kan dat ook bij zijn eigen notaris. Op het pand mag vooraf geen hypotheek rusten, en de zaakvoerder tekent mee in eigen naam en in naam van de vennootschap. Lender financiert doorgaans tot 65% van de waarde van het onderpand, en uitzonderlijk meer als er bijkomende zekerheden tegenover staan. Samen vormen die afspraken de basis van elk vastgoedgedekt krediet via Lender. De andere zekerheden staan op de pagina investeren.
Bronnen
Dit is algemene informatie en geen beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Elke belegging draagt risico, ook een krediet met vastgoed als onderpand. Twijfelt u, vraag dan raad aan uw eigen adviseur.
Lees ook
← Alle vragen- Vastgoedgedekt investerenWat is een vastgoedgedekt krediet?Een vastgoedgedekt krediet, ook vastgoedgedekte lening genoemd, is een zakelijk krediet aan een onderneming met vastgoed als zekerheid. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden, zo nodig gedwongen, en gaat de opbrengst naar de terugbetaling van het openstaande krediet. Dat die opbrengst alles dekt, is niet zeker: het hangt af van de waardering van het pand, wat de verkoop opbrengt en de rang van de hypotheek. Bij Lender staat de hypotheek altijd rechtstreeks in eerste rang, ten voordele van de investeerders.
- Vastgoedgedekt investerenWat is het verschil tussen een hypothecair mandaat en een hypotheek?Een hypotheek wordt meteen ingeschreven en geeft de kredietgever vanaf dat moment een rang op het pand. Een hypothecair mandaat, ook hypothecaire volmacht genoemd, is een volmacht om die hypotheek later te nemen. Het is goedkoper, omdat de registratie- en hypotheekrechten pas bij de omzetting betaald worden, maar de kredietgever krijgt pas een rang op het moment dat hij inschrijft.
- Vastgoedgedekt investerenWat gebeurt er als de kredietnemer niet terugbetaalt?Eerst volgen een aanmaning en meestal een poging tot een betalingsregeling. Blijft de betaling uit, dan kan de schuldeiser het onderpand laten uitwinnen: beslag op het pand en een openbare verkoop via een notaris. Uit de opbrengst wordt het krediet na de kosten terugbetaald, volgens de rang van de hypotheek. Zo'n traject duurt maanden, en brengt de verkoop te weinig op, dan lijdt de schuldeiser verlies.
- Vastgoedgedekt investerenWelke zekerheden bestaan er naast een hypotheek?Bij een vastgoedgedekt krediet is de hypotheek de hoofdzekerheid, maar zelden de enige. Kredietgevers vragen daarnaast bijvoorbeeld een persoonlijke borg van de zaakvoerder, een pand op roerende goederen of op de handelszaak, een rentedepot, een verzekering of een tweede onderpand. Welke nodig zijn, hangt af van hoe sterk het dossier op zichzelf staat.