Wat is het verschil tussen een hypothecair mandaat en een hypotheek?

Wat is een hypothecair mandaat?

Een hypothecair mandaat, ook hypothecaire volmacht genoemd, is een volmacht die de eigenaar van een pand aan de kredietgever geeft om later een hypotheek op dat pand te vestigen, zonder dat de eigenaar daar opnieuw aan moet meewerken. Zolang de kredietgever de volmacht niet gebruikt, staat er niets ingeschreven en heeft hij geen voorrang op het pand. Hij heeft enkel het recht om die voorrang te nemen wanneer hij dat nodig vindt.

Het mandaat wordt meestal bij de notaris vastgelegd en is doorgaans onherroepelijk, zodat de eigenaar het niet zomaar kan intrekken. Het omzetten in een echte hypotheek gebeurt opnieuw bij de notaris.

Waarom is een mandaat goedkoper dan een hypotheek?

Omdat de rechten die op een hypotheek geheven worden, pas betaald worden bij de omzetting. Wie meteen een hypotheek vestigt, betaalt een registratierecht en een hypotheekrecht op het bedrag waarvoor ze ingeschreven wordt, plus het ereloon en de kosten van de notaris. Bij een mandaat wordt er nog geen hypotheek gevestigd, dus vallen die rechten weg zolang het niet omgezet wordt, en ligt het ereloon lager. Wordt het krediet netjes terugbetaald, dan worden ze nooit betaald.

Voor de kredietnemer is dat een besparing zolang alles goed gaat. Moet het mandaat toch omgezet worden, dan betaalt hij de akte van het mandaat én die van de hypotheek. Voor de kredietgever is het een toegeving: hij ruilt een deel van zijn zekerheid in voor een goedkoper dossier.

Welk risico neemt een kredietgever met een mandaat?

Het risico dat hij te laat komt. De rang van een hypotheek hangt af van de datum van inschrijving, en een mandaat heeft zelf geen rang. Schrijft een andere schuldeiser intussen een hypotheek in, of legt iemand beslag op het pand, dan kan de kredietgever met zijn mandaat achter in de rij belanden. Verkoopt de eigenaar het pand voor het mandaat omgezet is, dan valt er niets meer om te zetten.

Een faillissement is een tweede risico. Gaat de eigenaar failliet voor de omzetting, dan is omzetten vaak niet meer mogelijk, of kan een late inschrijving aangevochten worden.

Wanneer zet een kredietgever het mandaat om?

Zodra hij tekenen ziet dat het misloopt: een gemiste betaling, een beslag door een andere schuldeiser, of berichten over financiële problemen bij de kredietnemer. De kredietovereenkomst bepaalt meestal in welke gevallen hij dat mag doen. Hoe vroeger hij omzet, hoe kleiner de kans dat een andere schuldeiser hem voor is.

Waarom combineren veel kredieten een hypotheek met een mandaat?

Om kosten te besparen zonder alle zekerheid op te geven. Bij Belgische woonkredieten gebeurt het vrij vaak dat een deel van het bedrag met een hypotheek ingeschreven wordt en de rest met een mandaat gedekt is. De kredietgever heeft dan meteen een rang voor het eerste deel, en de mogelijkheid om de rest later in te schrijven. Hoe groter het deel onder mandaat, hoe goedkoper het krediet en hoe kwetsbaarder de positie van de kredietgever.

Wat gebruikt Lender?

Bij Lender is de zekerheid een hypotheek in eerste rang. De notaris schrijft ze in ten voordele van de investeerders wanneer de kredietakte getekend wordt. De investeerder heeft zijn rang dus vanaf de akte en hoeft niet te wachten tot er een probleem opduikt. Daarom mag er op het pand vooraf geen hypotheek rusten. Hoe die hypotheek past in het geheel van een vastgoedgedekt krediet, leest u in de basisuitleg. De andere zekerheden staan bij welke zekerheden er naast een hypotheek bestaan.