Wat is een vastgoedgedekt krediet?

Hoe werkt een vastgoedgedekt krediet?

Een onderneming leent een vast bedrag voor een vaste looptijd en geeft een pand als zekerheid. Dat pand kan van de onderneming zelf zijn, van de zaakvoerder of van een andere vennootschap. De notaris legt krediet en hypotheek vast in een akte en laat de hypotheek inschrijven, zodat iedereen kan zien dat er een schuldeiser op het pand rust.

Tijdens de looptijd betaalt de onderneming rente. Het kapitaal betaalt ze terug in schijven, of in één keer op de vervaldag: dat laatste heet een bulletkrediet. Bij Lender is elk krediet een bulletkrediet: afhankelijk van het dossier wordt de rente vooraf of maandelijks betaald, en het kapitaal komt in één keer terug op de vervaldag. Het geld komt van een bank, een fonds of één of enkele particuliere investeerders die rechtstreeks uitlenen. Die laatste vorm hoort bij private credit.

Waaruit wordt het krediet terugbetaald voordat het onderpand nodig is?

Uit wat de onderneming zelf binnenhaalt. Het pand is de reserve voor als dat niet lukt. Meestal komt het geld uit een van deze bronnen:

• De operationele kasstroom, zoals de winst uit de gewone werking of de huur van een opbrengsteigendom.
• De verkoop van een pand, bijvoorbeeld de units van een project dat klaar is.
• Een herfinanciering, waarbij een bank of een andere kredietgever het krediet op de vervaldag aflost, bijvoorbeeld zodra een verbouwing af is en het pand huur opbrengt.

Een kredietgever toetst die terugbetalingsbron even grondig als het onderpand. Bij een bulletkrediet komt het volledige kapitaal op één dag terug. Loopt een verkoop vertraging op of haakt de bank af, dan schuift die vervaldag niet vanzelf mee. Pas als geen enkele bron op tijd volstaat, wordt het pand verkocht om het krediet af te lossen.

Wat beschermt een hypotheek, en wat niet?

Een hypotheek geeft de kredietgever het recht om het pand te laten verkopen als de onderneming niet betaalt, en om zich uit de opbrengst te laten betalen vóór de schuldeisers zonder zekerheid. Ze blijft op het pand rusten, ook als het van eigenaar verandert. Of de opbrengst volstaat, garandeert ze niet.

Hoe ver die bescherming reikt, hangt eerst af van de rang: wie een hypotheek in eerste rang heeft, komt als eerste aan de beurt, na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten. Daarnaast telt de verhouding tussen het krediet en de waarde van het pand, de LTV. Een krediet van € 600.000 op een pand van € 1.000.000 heeft een LTV van 60% en een buffer van € 400.000 op papier. Bij een gedwongen verkoop gaan daar eerst de verkoop- en procedurekosten, de achterstallige rente en eventuele voorrangsposten van af. Wat dan overblijft, moet een lagere verkoopprijs opvangen.

Tegen een waarde die bij de start te hoog ingeschat werd, beschermt een hypotheek niet, en een uitwinning die maanden aansleept maakt ze niet korter. Daarom telt ook hoe de waarde van het onderpand wordt bepaald. Hoe een uitwinning verloopt, staat bij wat er gebeurt als de kredietnemer niet terugbetaalt.

Wat is het verschil met een gewoon hypothecair krediet?

Bij “hypothecair krediet” denken de meeste mensen aan het krediet voor hun eigen woning: een consumentenkrediet, met wettelijke regels ter bescherming van de koper en maandelijkse aflossingen over een lange looptijd. Een vastgoedgedekt krediet zoals hier bedoeld gaat naar een onderneming en dient een bedrijfsdoel.

	Hypothecair woonkrediet	Zakelijk vastgoedgedekt krediet
Kredietnemer	een particulier	een onderneming
Doel	de eigen woning	aankoop, herfinanciering, werkkapitaal, overbrugging
Looptijd	lang	enkele maanden tot enkele jaren
Terugbetaling	elke maand rente en kapitaal	vaak enkel rente, kapitaal op de vervaldag

Omdat een zakelijk krediet maatwerk is en vaak op enkele weken rond moet zijn, ligt de rente doorgaans hoger.

Wat levert een vastgoedgedekt krediet op?

De investeerder heeft recht op de rente die het contract vastlegt. Hoe hoog die is, hangt af van de looptijd, de LTV, de kwaliteit van het onderpand en de financiële positie van de onderneming. Een meerwaarde op het pand krijgt hij niet: stijgt de vastgoedprijs, dan is dat voor de eigenaar. Betaalt de onderneming te laat of onvolledig, dan ontvangt hij minder dan de contractuele rente, en ook met een onderpand is verlies mogelijk.

Een rekenvoorbeeld voor een particulier, met de contractuele rente en bij volledige en tijdige betaling: € 250.000 tegen 8% per jaar brengt € 20.000 bruto per jaar op, gemiddeld € 1.667 per maand. Na 30% roerende voorheffing blijft € 14.000 per jaar over, vóór kosten en zonder verliezen. Of de rente maandelijks of vooraf uitbetaald wordt, legt het dossier vast. De stap van contractuele rente naar netto-opbrengst staat uitgewerkt bij het rendement van private credit, en de fiscale kant bij de belasting op private credit. Voor uw eigen situatie vraagt u best raad aan uw boekhouder.

Uw geld zit bovendien vast tot de vervaldag: een vastgoedgedekt krediet verkoopt u niet op een willekeurige dag zoals een aandeel. En omdat een dossier om één onderneming draait, verdeelt wie wil spreiden zijn inleg over meerdere dossiers.

Waarom kiest een onderneming voor een vastgoedgedekt krediet?

Meestal omdat de bank niet of niet snel genoeg meegaat. Een bank baseert haar beslissing grotendeels op de cashflow en werkt met standaardformules. Een ondernemer met veel vastgoed en weinig vrije cash, of met een aankoop die binnen enkele weken rond moet, valt daar vaak uit de boot. Met zijn vastgoed als onderpand vindt hij toch financiering voor een aankoop, een herfinanciering, een verbouwing of een overbrugging, al betaalt hij er meer rente voor.

Hoe werkt een vastgoedgedekt krediet bij Lender?

Lender brengt Belgische ondernemingen die een krediet zoeken samen met investeerders: vermogende particulieren, ondernemers en family offices. De kredieten gaan van € 100.000 tot € 5 miljoen, met een looptijd van 12 tot 60 maanden. De hypotheek wordt bij de notaris in eerste rang ingeschreven ten voordele van de investeerders, en de zaakvoerder tekent mee in eigen naam en in naam van de vennootschap.

Lender financiert doorgaans tot 65% van de waarde die een beëdigd schatter bepaalt, en uitzonderlijk meer als er bijkomende zekerheden tegenover staan. Per dossier schat Lender de marktrente in, en investeerder en ondernemer leggen ze samen vast: in de praktijk tussen 6 en 12% per jaar, vast voor de hele looptijd. Een investeerder stapt in vanaf € 100.000 per dossier, alleen of samen met anderen. De dossier- en notariskosten verschillen per dossier en staan vooraf becijferd in de dossierfiche (zie investeren).