Samen investeren in professioneel verhuurvastgoed
Via een project- of vastgoedvennootschap wordt u samen met andere investeerders eigenaar van een professioneel verhuurd gebouw, zoals een supermarkt, een studentenresidentie of een hotel. Een beheerder doet het werk. Uw resultaat hangt af van de structuur, de huurder, de kosten en de voorwaarden om later uit te stappen.
Professioneel vastgoedfondsIndirect eigendom
- Uw positie
- Aandeelhouder of mede-eigenaar
- Opbrengst
- Huur, na beheer en kosten
- Looptijd
- Vaak lang of open
- Concentratie
- Vaak één gebouw en één huurder
Wat koopt u precies?
“Professioneel vastgoed” is geen juridische productnaam. Aanbieders verpakken vergelijkbare gebouwen in heel verschillende structuren:
- AandeelhouderAandelen in een projectvennootschapDe vennootschap bezit één of meer gebouwen.
- EigenaarEen kamer of unit in volle eigendomEen centrale partij verzorgt de verhuur en het beheer.
- Zakelijk rechtErfpacht of een ander zakelijk rechtU krijgt een recht op het gebouw in plaats van de volle eigendom.
- SchuldeiserEen krediet aan of een obligatie van een vastgoedvennootschapDan bent u schuldeiser en geen mede-eigenaar.
Die keuze bepaalt uw stemrecht, de fiscaliteit, uw rang bij problemen en hoe u kunt uitstappen. Het antwoord staat in de statuten, de aandeelhoudersovereenkomst, de akte en de huurovereenkomst. Lees die eerst, en kijk pas daarna naar het geadverteerde rendement.
Welke soorten professioneel verhuurvastgoed zijn er?
Winkels, supermarkten en ander commercieel vastgoed
De huur komt vaak van één onderneming of van een klein aantal huurders. Kijk na welke vennootschap het contract werkelijk tekent, want het merk boven de deur garandeert niet noodzakelijk de huur. Bij een triple-netcontract liggen bepaalde belastingen, verzekeringen en onderhoud bij de huurder, al kunnen grote structurele werken bij de eigenaar blijven.
Studentenhuisvesting
Een centrale beheerder neemt verhuur, administratie en onderhoud over. Worden de inkomsten gepoold, dan spreidt leegstand zich over het hele project. De vraag naar kamers blijft lokaal. Kijk ook na wie een huurgarantie draagt en wat er gebeurt bij een vroegtijdige beëindiging.
Hotelkamers en zorg- of verblijfsconcepten
Hier is het vastgoed verweven met de uitbater. Een vaste huur schermt u af van schommelingen in de bezetting en legt het risico bij de betaalcapaciteit van één exploitant. Bij gepoolde inkomsten hangt uw uitkering rechtstreeks af van bezetting, prijzen en kosten. De FSMA behandelt sommige formules met gepoolde hotelkamers als een beleggingsinstrument.
Wat betekent een lang huurcontract?
Een huurcontract van twintig of zevenentwintig jaar verkleint de kans op leegstand, zolang de huurder gezond blijft en de huur correct geïndexeerd wordt. Betalingen garandeert het niet. Vraag welke vennootschap de huur verschuldigd is en wie mee garant staat, welke clausules een opzeg of heronderhandeling toelaten, en wie onderhoud en grote renovaties betaalt. Eén sterke huurder geeft zicht op inkomsten en brengt concentratie mee: valt hij weg, dan raakt dat het hele gebouw.
Hoe berekent u het werkelijke rendement?
Een “netto-uitkering van 4%” zegt pas iets als u weet wat er al van afging: beheer, onderhoud, leegstand, belastingen in de vennootschap, reserves en de vergoedingen van de beheerder. Vraag ook of het cijfer slaat op uw volledige instap of op de prijs vóór kosten.
Een waardestijging van het gebouw blijft doorgaans bij de initiatiefnemer, en een daling kan uw uitstapprijs wel drukken. Stijgt het rendement dat de markt vraagt, dan kan de geschatte waarde dalen, ook als de huur correct betaald wordt.
Hoe liquide is de investering?
Een aandeel in een niet-beursgenoteerde vastgoedvennootschap heeft meestal geen marktprijs en geen gegarandeerde koper, en een koper kan een korting vragen omdat hij weinig controle krijgt. Kijk na vanaf wanneer u mag uitstappen, of de aanbieder terugkoopt of enkel een koper zoekt, en hoe de prijs bepaald wordt. De looptijd van de huur en de verhandelbaarheid van uw participatie zijn twee aparte vragen.
Welke vragen stelt u voor u investeert?
- Koop ik vastgoed, aandelen, een zakelijk recht of een schuldinstrument?
- Wie is juridisch de huurder, en hoe sterk is die financieel?
- Is er bankschuld, en wanneer moet er geherfinancierd worden?
- Is de uitkering een doelstelling, een contractuele verplichting of een historische realisatie?
- Welke kosten zijn er bij de aankoop, in de vennootschap en bij de verkoop?
- Wat ontvang ik netto na belasting, als particulier of via mijn vennootschap?
Samengevat: voordelen en nadelen
Voordelen
- Een professionele beheerder doet het dagelijkse werk.
- U krijgt toegang tot gebouwen die voor één particulier te groot zijn.
- U ontvangt een periodieke uitkering uit de huur.
Nadelen en risico's
- De minimale instap ligt vaak hoog.
- Uw geld hangt vaak aan één gebouw, één huurder en één beheerder.
- Wanneer u kunt uitstappen, hangt af van de projectvoorwaarden.
Een vastgoedfonds of een vastgoedgedekt krediet bij Lender?
Met een participatie bent u onrechtstreeks mede-eigenaar en deelt u in de huur. Bij Lender bent u schuldeiser van een onderneming, met een rente en een vervaldag die vooraf vastliggen, en komt uw vordering vóór die van de aandeelhouders.
| Vastgoedfonds | LenderVastgoedgedekt krediet | |
|---|---|---|
| Uw positie | VastgoedfondsAandeelhouder of mede-eigenaar | LenderSchuldeiser met zekerheden |
| Rendement | VastgoedfondsHuur, na beheer en kosten | LenderRente uit het contract, 6 tot 12% per jaar |
| Looptijd | VastgoedfondsVaak lang of open | Lender12 tot 60 maanden |
| Aan uw geld | VastgoedfondsVolgens de projectvoorwaarden | LenderOp de vervaldag |
| Kosten | VastgoedfondsStructurering, beheer en verkoop | LenderAl verrekend in de rente |
| Risico | VastgoedfondsHuurder, leegstand en waardedaling | LenderWanbetaling van de ondernemingOok bij Lender kunt u geld verliezen: als de onderneming niet terugbetaalt en het onderpand bij een verkoop te weinig opbrengt. |
Beide hangen af van vastgoed en zijn moeilijk verhandelbaar, dus spreid ook buiten één gebouw, huurder en beheerder.