Vastgoed kopen of uitlenen met vastgoed als onderpand?

Wat is het verschil tussen eigenaar en kredietgever?

Een eigenaar bezit het pand en alles wat erbij hoort: de huur en de waardestijging, maar ook de herstellingen, de leegstand en een eventuele waardedaling. Een kredietgever bezit een vordering op een onderneming, met het pand als zekerheid. Hij heeft recht op een vaste rente en op zijn kapitaal op de vervaldag, en heeft met het beheer van het pand niets te maken.

In beide gevallen staat er vastgoed achter uw geld. Naast elkaar gezet:

	Pand kopen	Uitlenen op vastgoed
U bezit	het pand	een krediet met een hypotheek
Rendement	huur, plus of min de waardeverandering	contractuele rente, vooraf vast
Werk	huurders, onderhoud, herstellingen	geen beheer
Waardeschommeling	voor uw rekening	raakt eerst de buffer
Looptijd	tot u verkoopt	vast, tot de vervaldag
Instapkosten	registratierechten of btw, notaris	dossier- en notariskosten

Waar komt het rendement vandaan?

Bij een eigen pand uit de huur en uit de waardeverandering. De huur min de kosten, de leegstand en de belastingen is uw lopend rendement, en bij de verkoop komt daar een meerwaarde of een minwaarde bij. Hoeveel het uiteindelijk was, weet u pas als u verkocht hebt.

Bij een vastgoedgedekt krediet staat de rente vooraf vast. Stijgt de vastgoedmarkt, dan merkt u daar niets van, en daalt ze, dan verandert uw rente evenmin. Of u het afgesproken rendement haalt, hangt af van de terugbetaling door de onderneming, en als die uitblijft, van wat het pand opbrengt.

Hoeveel werk vraagt elke keuze?

Een verhuurpand vraagt tijd, ook als u een beheerder inschakelt. U zoekt en volgt huurders op, regelt herstellingen en verzekeringen en betaalt de onroerende voorheffing. In een appartementsgebouw komen daar de syndicus en de algemene vergaderingen bij. Een vastgoedgedekt krediet vraagt vooral werk vooraf: het dossier lezen en beslissen of u instapt. Daarna ontvangt u rente tot de vervaldag.

Welke kosten betaalt u bij de instap?

Bij de aankoop van een pand betaalt u registratierechten, of btw bij nieuwbouw, plus het ereloon en de kosten van de notaris. Die kosten verdient u pas terug na een aantal jaren huur of bij een verkoop met winst. Wie via Lender een krediet financiert, betaalt dossier- en notariskosten. Die verschillen per dossier en staan vooraf becijferd in de dossierfiche, zodat u voor u intekent weet wat er bij volledige terugbetaling netto overblijft.

Wat gebeurt er als de vastgoedmarkt daalt?

Voor een eigenaar daalt de waarde van zijn bezit mee, en soms ook de huur die hij kan vragen. Voor een kredietgever verandert de rente niet, want die staat contractueel vast. Een prijsdaling raakt eerst de buffer tussen het krediet en de waarde van het onderpand. Verlies lijdt de kredietgever als de onderneming niet terugbetaalt en de opbrengst van het pand, na verkoopkosten, achterstallige rente en eventuele voorrangsposten, onder het krediet zakt. Daarom telt de LTV: hoe lager het krediet tegenover de waarde, hoe dieper de prijs kan zakken.

Hoe snel kunt u eruit?

Een pand verkopen duurt al snel enkele maanden, en de prijs hangt af van de markt op dat moment. Een krediet loopt tot de vervaldag, bij Lender van 12 tot 60 maanden. Wilt u eerder uitstappen, dan zoekt Lender een andere investeerder die uw positie overneemt, en betaalt u enkel dossier- en notariskosten. Beide beleggingen zijn dus minder vlot te verkopen dan een aandeel of een obligatie op de beurs.

Kunt u beide combineren?

Ja, en sommige beleggers doen dat bewust. Projectontwikkelaars blijven bijvoorbeeld bouwen, en zetten daarnaast een deel van hun geld in kredieten met vastgoed als onderpand. Ze kunnen de waarde van een onderpand zelf goed inschatten, en halen zo een vast inkomen naast hun projecten. Daarover gaat het artikel bouwen én uitlenen. Wie verhuurvastgoed naast andere beleggingen wil leggen, vindt meer bij de alternatieven voor verhuurvastgoed. Welk deel van uw vermogen u waarin steekt, beslist u zelf, eventueel met uw adviseur.