Welke alternatieven zijn er voor verhuurvastgoed?

Wat vraagt een eigen verhuurpand?

Een verhuurpand levert huur op en laat u delen in de waarde van het pand. Daar staan kosten en werk tegenover. Bij de aankoop betaalt u registratierechten en notariskosten, en die bedragen gaan meteen van uw inleg af. Tijdens de verhuur komen daar onderhoud en herstellingen bij, de jaarlijkse onroerende voorheffing, verzekeringen en, in een appartement, de kosten van de syndicus. U zoekt huurders, volgt de betalingen op en draagt de maanden van leegstand tussen twee huurders.

De waarde van het pand kan stijgen, en dan levert een verkoop een meerwaarde op. Ze kan ook dalen. Een verkoop duurt maanden, dus snel aan uw geld komt u niet. Huurinkomsten worden ook anders belast dan rente, en hoe hangt onder meer af van wie de huurder is en waarvoor hij het pand gebruikt. Uw boekhouder rekent dat voor uw situatie uit.

Wat houdt uitlenen met vastgoed als onderpand in?

U wordt schuldeiser van een onderneming, en een pand dient als zekerheid. De rente ligt vooraf vast in het contract, en op de vervaldag is de onderneming u het kapitaal verschuldigd. Huurders, onderhoud en leegstand blijven de zorg van de eigenaar. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden om u terug te betalen. Met een hypotheek in eerste rang komt u daarbij als eerste aan de beurt.

In een waardestijging deelt u niet mee: die gaat naar de eigenaar, en u krijgt de afgesproken rente. Daalt de waarde, dan raakt dat eerst de buffer tussen het krediet en de waarde van het pand. Van die buffer gaan bij een gedwongen verkoop nog de verkoopkosten, de achterstallige rente en de schulden met voorrang af. De afweging tussen beide staat uitgewerkt bij vastgoed kopen of uitlenen op vastgoed.

Hoe verhouden eigenaar zijn en uitlenen zich?

	Eigenaar van een verhuurpand	Krediet met vastgoed als onderpand
U bezit	het pand	een vordering, gedekt door een hypotheek
Inkomen	huur, min kosten en leegstand	rente uit het contract
Uw tijd	huurders, onderhoud, herstellingen	geen beheer
Kosten bij de start	registratierechten en notariskosten	dossier- en notariskosten, per dossier
Waarde van het pand	stijging en daling zijn voor u	een daling raakt eerst de buffer
Aan uw geld	na een verkoop, die maanden duurt	op de vervaldag

Bij Lender ligt de rente van zo’n krediet in de praktijk tussen 6 en 12% per jaar, vast voor de looptijd van 12 tot 60 maanden. Lender financiert doorgaans tot 65% van de waarde van het onderpand, uitzonderlijk hoger met bijkomende zekerheden, en de minimale inleg is € 100.000 per dossier.

Welke andere alternatieven bestaan er?

Naast een rechtstreeks krediet zijn er twee gangbare routes:

• Beursgenoteerde vastgoedfondsen, in België onder meer de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV). U bezit aandelen van een vennootschap met veel panden en ontvangt een dividend. De koers beweegt elke dag mee met de beurs, en u kunt op elk moment verkopen.
• Vastgoedcrowdfunding. Via een platform doet u met een kleiner bedrag mee in een vastgoedproject, via een krediet, een obligatie of aandelen, naargelang het platform. Waarin dat verschilt van een rechtstreeks krediet, leest u bij vastgoedcrowdfunding of een rechtstreeks krediet.

Een vastgoedfonds geeft spreiding over veel panden en laat u delen in de waarde ervan, met de schommeling van de beurs erbij. Een krediet geeft een vaste rente op één dossier, zonder dagkoers.

Hoe kiest u tussen eigendom en uitlenen?

Een paar vragen helpen bij die keuze. Wilt u meeprofiteren als de waarde van vastgoed stijgt, en aanvaardt u dan ook de daling? Hoeveel tijd wilt u aan beheer besteden? Zoekt u een inkomen dat vooraf vastligt? En wanneer wilt u aan uw geld kunnen?

Wie vooral een voorspelbaar inkomen zoekt en geen huurders wil opvolgen, kijkt eerder naar een krediet. Wie op lange termijn in de waarde van stenen wil beleggen, blijft eerder bij eigendom of een vastgoedfonds. Beide combineren kan ook. Welke verhouding bij u past, beslist u zelf, eventueel met uw adviseur.