Vastgoedcrowdfunding of een rechtstreeks krediet: wat is het verschil?
Kort antwoord
Bij vastgoedcrowdfunding leggen veel beleggers elk een kleiner bedrag in via een platform, vaak in obligaties of achtergestelde leningen zonder hypotheek op hun naam. Bij een rechtstreeks krediet financieren één of enkele investeerders een groter bedrag aan één onderneming, met een hypotheek die op hun naam wordt ingeschreven. In beide gevallen hangt het risico af van de rang, het onderpand en de onderneming achter het dossier.
Hoe werkt vastgoedcrowdfunding?
Een platform verzamelt geld van veel beleggers voor één project, vaak een vastgoedontwikkeling. Elke belegger legt een beperkt bedrag in, soms enkele honderden euro. Het geld gaat meestal naar een projectvennootschap, in de vorm van obligaties of achtergestelde leningen, en soms van aandelen.
Vaak is er geen hypotheek ten voordele van de beleggers, en staan ze achter de bank die het project mee financiert. Is er wel een zekerheid, dan staat die doorgaans niet op naam van elke belegger afzonderlijk, want met honderden inleggers is dat praktisch niet haalbaar. Crowdfundingplatforms die ondernemingen financieren, vallen onder de ECSP-verordening.
Hoe werkt een rechtstreeks krediet?
Bij een rechtstreeks krediet financieren één of enkele investeerders samen een krediet aan één onderneming. De hypotheek wordt bij de notaris ingeschreven ten voordele van die investeerders zelf. Elke investeerder kiest een concreet dossier en weet welke onderneming het geld krijgt, welk pand eronder ligt, hoe het gewaardeerd werd, en welke rente en looptijd gelden. Omdat er weinig partijen zijn, ligt de instap hoger. De opbouw van zo’n krediet wordt uitgelegd bij wat een vastgoedgedekt krediet is.
Waar staat u als het misloopt?
Dat hangt af van uw rang. Een belegger met een achtergestelde vordering wordt pas betaald als de schuldeisers vóór hem volledig terugbetaald zijn, en bij een faillissement blijft er dan vaak weinig over. Een investeerder met een hypotheek in eerste rang wordt als eerste uit de opbrengst van het pand betaald.
Ook de afstand tot de zekerheid verschilt. Bij crowdfunding handelt doorgaans het platform of een vertegenwoordiger namens de hele groep. Bij een rechtstreeks krediet staat de hypotheek op naam van de investeerders zelf, en kan de uitwinning in hun naam gebeuren.
Hoeveel legt u in, en hoe spreidt u?
Crowdfunding laat kleine bedragen toe, zodat ook een beperkt vermogen over veel projecten gespreid kan worden. Een rechtstreeks krediet vraagt meer per dossier. Bij Lender is de minimale inleg € 100.000. Wie zo belegt, spreidt over minder maar grotere posities. Grotere kredieten worden wel vaak door een kleine groep investeerders samen gefinancierd, bij Lender door één tot maximaal vijf.
Welke bescherming heeft de belegger?
Een crowdfundingplatform met een ECSP-vergunning moet niet-ervaren beleggers een kennistest laten afleggen, een bedenktijd van vier kalenderdagen geven en waarschuwen als ze in één project meer steken dan € 1.000 of 5% van hun nettovermogen, het hoogste van de twee. Die regels gaan over informatie en bedenktijd. Het risico van het project zelf nemen ze niet weg.
Bij een rechtstreeks krediet zit de bescherming vooral in de structuur van het dossier: een hypotheek op uw naam, een LTV die ruimte laat voor een lagere verkoopprijs en de kosten van een verkoop, een schattingsverslag en een notaris die de akte opmaakt. Bij Lender is dat een notaris uit de regio van het onderpand, of uw eigen notaris als u het dossier alleen financiert.
Welke vorm past bij welke belegger?
| Vastgoedcrowdfunding | Rechtstreeks krediet | |
|---|---|---|
| Inleg per project | klein | groot, bij Lender vanaf € 100.000 |
| Aantal beleggers | veel | één tot enkele |
| Zekerheid | vaak achtergesteld of zonder hypotheek | hypotheek op naam van de investeerders |
| Keuze | uit het aanbod van het platform | een concreet dossier, met meer inspraak |
Wie kleine bedragen breed wil spreiden, komt eerder uit bij crowdfunding. Wie grotere bedragen belegt en wil weten welk pand er achter zijn geld staat, eerder bij een rechtstreeks krediet. Tekent één investeerder een dossier alleen in, dan is hij de enige tegenpartij van de ondernemer en heeft hij meer ruimte om voorwaarden mee te bepalen. Welk deel van uw vermogen u ergens in steekt, beslist u zelf, eventueel met uw adviseur.
Bronnen
Dit is algemene informatie en geen beleggings-, fiscaal of juridisch advies. Elke belegging draagt risico, ook een krediet met vastgoed als onderpand. Twijfelt u, vraag dan raad aan uw eigen adviseur.
Lees ook
← Alle vragen- Vastgoedgedekt investerenWat is een vastgoedgedekt krediet?Een vastgoedgedekt krediet, ook vastgoedgedekte lening genoemd, is een zakelijk krediet aan een onderneming met vastgoed als zekerheid. Betaalt de onderneming niet terug, dan kan het pand verkocht worden, zo nodig gedwongen, en gaat de opbrengst naar de terugbetaling van het openstaande krediet. Dat die opbrengst alles dekt, is niet zeker: het hangt af van de waardering van het pand, wat de verkoop opbrengt en de rang van de hypotheek. Bij Lender staat de hypotheek altijd rechtstreeks in eerste rang, ten voordele van de investeerders.
- Vastgoedgedekt investerenWat is de ECSP-verordening en wat betekent ze voor beleggers?De ECSP-verordening, Verordening (EU) 2020/1503, is de Europese regeling voor crowdfundingplatforms die ondernemingen financieren. Ze geldt voor aanbiedingen tot € 5 miljoen per projecteigenaar over twaalf maanden, en geeft niet-ervaren beleggers onder meer een kennistest, een bedenktijd van vier kalenderdagen en een waarschuwing bij een grote inleg in één project. In België verleent de FSMA de vergunning en houdt ze toezicht.
- Vastgoedgedekt investerenWat betekent een hypotheek in eerste rang?Een hypotheek in eerste rang is de hypotheek die als eerste op een pand werd ingeschreven. Wordt het pand verkocht, dan gaat de opbrengst, na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten, eerst naar die schuldeiser: vóór wie later een hypotheek nam en vóór de schuldeisers zonder zekerheid. Of hij alles terugkrijgt, hangt af van wat het pand opbrengt.
- Private creditBeleggen in een private-creditfonds of rechtstreeks in een krediet?Een private-creditfonds verdeelt het geld van veel beleggers over tientallen kredieten. U krijgt spreiding en beheer, en betaalt daarvoor kosten. Rechtstreeks beleggen betekent dat u zelf een krediet financiert. U kiest het dossier, ziet het onderpand en bouwt uw spreiding zelf op. Welke weg past, hangt af van uw bedrag en van hoeveel u zelf wilt beoordelen.