Hoe financiert u een nieuwbouwproject zonder bank?

Waarom financiert een bank nieuwbouw niet altijd?

Een nieuwbouwproject brengt pas geld op als er verkocht of verhuurd wordt, soms jaren na de aankoop van de grond. Banken vragen daarom vaak een stevige eigen inbreng en willen dat een deel van de units verkocht is voor de werken starten. Wie die voorverkoop niet haalt, of een project heeft dat buiten de gewone formule valt, zoals de transformatie van een oud bedrijfsgebouw, krijgt moeilijker een bankkrediet.

De markt maakt het ontwikkelaars de laatste jaren niet makkelijker: de bouwkosten stegen sterk, en nieuwbouw verkoopt trager dan bestaand vastgoed. Het artikel bouwen en uitlenen gaat daar dieper op in.

Welke financiering heeft een ontwikkelaar zonder bank?

• Eigen middelen, vaak de winst uit vorige projecten.
• Mede-investeerders die aandelen nemen in de projectvennootschap, en dus mee delen in winst en verlies.
• Achtergestelde kredieten van familie, partners of een fonds, die bij een faillissement na de andere schuldeisers komen.
• Crowdfunding via een platform met een ECSP-vergunning, voor projecten tot € 5 miljoen per twaalf maanden.
• Een privaat krediet met vastgoed als onderpand, gefinancierd door één of enkele investeerders.

Bij de verkoop van woningen op plan betalen kopers bovendien in schijven naargelang de werken vorderen, zoals de Wet Breyne dat regelt. Dat geld komt pas binnen als er gebouwd is, dus de start van de werf moet op een andere manier gefinancierd worden.

Hoe werkt een krediet met de grond als onderpand?

De kredietgever neemt een hypotheek in eerste rang op de grond, of op het gebouw dat getransformeerd wordt. Het krediet bedraagt een deel van de waarde van dat onderpand, zoals een beëdigd schatter die vaststelt. Bij Lender is dat doorgaans tot 65%, lager bij een moeilijker dossier en uitzonderlijk hoger met bijkomende zekerheden.

Een grond alleen draagt vaak niet het volledige bouwbudget. Andere panden kunnen dan mee in onderpand. Een rekenvoorbeeld bij een LTV van 65%: een grond van € 1.000.000 samen met een opbrengsteigendom van € 800.000 laat tot € 1.170.000 krediet toe. Het krediet wordt na de akte in één keer uitbetaald, en de ontwikkelaar betaalt het kapitaal terug op de vervaldag, meestal uit de verkoop van de units.

Hoe betaalt u de rente tijdens de bouw?

Tijdens de werf brengt het project niets op, dus moet de rente van elders komen. Er zijn drie mogelijkheden: de rente komt uit andere activiteiten van de onderneming, een deel ervan staat vooraf opzij in een rentedepot, of een deel tot het volledige rentebedrag wordt mee gefinancierd. Die laatste twee vragen genoeg waarde in het onderpand.

Plan de looptijd met marge. Een vergunning die uitloopt of units die trager verkopen, schuiven de terugbetaling op, terwijl de vervaldag vastligt. Bij Lender loopt een krediet van 12 tot 60 maanden. Wordt het project na oplevering verhuurd in plaats van verkocht, dan kan een bankkrediet op het afgewerkte gebouw het private krediet aflossen.

Wat moet een ontwikkelaar voorleggen?

Een plan dat een financier kan toetsen: de stand van de vergunning, het bouwbudget en de planning, de verwachte verkoopprijzen of huurinkomsten, de eigen inbreng en de manier waarop het krediet op de vervaldag terugbetaald wordt. Hoe beter dat onderbouwd is, hoe sneller investeerders beslissen.

Bij Lender begint dat met de quickscan. Binnen 48 uur hoort u of het project haalbaar lijkt en welke onderbouwing er nog nodig is. Het krediet gaat altijd naar een onderneming, zoals de projectvennootschap. Wie als particulier een eigen woning wil bouwen, is bij een bank beter geholpen.